Apa Itu KPR? Panduan untuk Pemula yang Ingin Membeli Rumah

Oleh Sarah Lennon pada Maret 10, 2025

Catatan Penting: Artikel ini dibuat berdasarkan pengalaman dan penelitian pribadi penulis. Setiap situasi keuangan bersifat unik, jadi pertimbangkan untuk berkonsultasi dengan perencana keuangan tersertifikasi sebelum mengambil keputusan keuangan penting.

Jika kamu saat ini sedang tertarik membeli rumah, kamu mungkin sudah familiar dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). KPR dapat membantu kamu untuk bisa memiliki rumah impian tanpa harus membayar secara tunai.

Pengertian KPR

Mengutip dari AESIA, platform digital yang menyediakan informasi terkait properti milik pemerintah yang diluncurkan oleh Kementerian Keuangan Republik Indonesia, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah fasilitas pembiayaan yang memungkinkan masyarakat untuk membeli rumah dengan cara mencicil dalam jangka waktu tertentu (Aesia, 2024). Dengan KPR, kamu tidak perlu menyediakan dana tunai dalam jumlah besar di awal. Sebagai gantinya, kamu cukup membayar uang muka atau down payment (DP), sementara sisa harga rumah akan dibiayai oleh bank dan dikembalikan secara bertahap melalui cicilan setiap bulan.

KPR merupakan solusi bagi banyak orang yang ingin memiliki hunian tetapi belum memiliki cukup dana untuk membayarnya secara tunai. Bank sebagai pemberi pinjaman akan menetapkan berbagai ketentuan, seperti suku bunga, tenor atau jangka waktu cicilan, serta syarat administrasi lainnya. Setiap bank memiliki kebijakan yang berbeda, sehingga penting bagi calon debitur untuk memahami rincian KPR sebelum mengajukannya.

Selain untuk membeli rumah baru, KPR juga dapat digunakan untuk keperluan lain, seperti renovasi rumah atau take over kredit dari bank lain. Dengan sistem pembayaran yang lebih fleksibel dibandingkan pembelian tunai, KPR menjadi salah satu pilihan utama bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah sendiri tanpa harus menunggu dana terkumpul secara penuh.

Mekanisme KPR

Mekanisme Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada dasarnya merupakan skema pembiayaan yang memungkinkan kamu untuk memiliki rumah tanpa harus membayar seluruh harganya secara langsung. Berdasarkan artikel yang dituliskan oleh BTN, salah satu bank milik negara di Indonesia yang berfokus pada pembiayaan perumahan, proses pengajuan KPR dimulai dengan membayar uang muka (DP) sesuai dengan ketentuan bank atau lembaga keuangan yang memberikan kredit. Setelah itu, pihak bank akan membiayai sisa harga rumah dalam bentuk pinjaman yang nantinya harus kamu lunasi secara bertahap melalui cicilan bulanan (BTN, 2023).

Cicilan yang perlu kamu bayarkan terdiri dari pokok pinjaman dan bunga yang telah ditentukan berdasarkan perjanjian awal. Besaran bunga ini dapat bervariasi tergantung pada jenis bunga yang digunakan, apakah bunga tetap (fixed), mengambang (floating), atau kombinasi keduanya. Selain itu, tenor atau jangka waktu pembayaran KPR juga bisa disesuaikan dengan kemampuan finansialmu, biasanya berkisar antara 5 hingga 20 tahun. Semakin panjang tenor yang kamu pilih, semakin kecil jumlah cicilan bulanan, tetapi total bunga yang harus dibayarkan juga bisa lebih besar dibandingkan dengan tenor yang lebih pendek.

Singkatnya, KPR memungkinkan kamu untuk memiliki rumah dengan membayar secara mencicil dalam jangka waktu tertentu, di mana bank berperan sebagai pemberi pinjaman yang menutupi kekurangan dana setelah pembayaran uang muka. Oleh karena itu, penting bagi kamu untuk memahami skema bunga dan tenor yang ditawarkan agar pembayaran cicilan tetap sesuai dengan kemampuan keuanganmu.

Jenis-jenis KPR di Indonesia

Namun, sebelum mengajukan KPR, penting bagi kamu untuk memahami berbagai jenisnya agar bisa memilih yang paling sesuai dengan kondisi dan kebutuhan finansialmu. Berikut adalah beberapa jenis KPR yang ada di Indonesia.

1. KPR Bersubsidi

KPR bersubsidi merupakan program yang disediakan oleh pemerintah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) agar dapat memiliki rumah dengan biaya yang lebih terjangkau. Keunggulan utama dari jenis KPR ini adalah adanya subsidi berupa bantuan uang muka sebesar Rp4.000.000 serta suku bunga tetap sebesar 5% per tahun hingga tenor berakhir (maksimal 20 tahun). Selain itu, uang muka yang harus dibayarkan relatif rendah, mulai dari 1% dari harga rumah.

Namun, karena program ini ditujukan bagi masyarakat dengan penghasilan terbatas, terdapat syarat tertentu yang harus dipenuhi. Salah satunya adalah batas maksimal pendapatan pemohon, yang umumnya tidak boleh melebihi Rp7.000.000 per bulan, meskipun ketentuan ini dapat berbeda tergantung pada kebijakan pemerintah dan bank penyedia KPR bersubsidi.

2. KPR Non-Subsidi

Berbeda dengan KPR bersubsidi, KPR non-subsidi ditujukan bagi siapa saja tanpa batasan penghasilan tertentu. Semua ketentuan, mulai dari jumlah pinjaman, suku bunga, hingga tenor kredit, ditetapkan oleh pihak bank berdasarkan kebijakan internal mereka dan kondisi pasar.

Jenis KPR ini memberikan fleksibilitas lebih dalam memilih rumah, baik dari segi harga maupun lokasi. Namun, karena tidak ada campur tangan pemerintah dalam menentukan suku bunga, sistem bunga yang diterapkan bisa beragam, baik fixed (tetap) maupun floating (mengikuti pergerakan pasar). Selain itu, denda keterlambatan pembayaran pada KPR non-subsidi umumnya lebih tinggi dibandingkan dengan KPR bersubsidi.

3. KPR Syariah

KPR syariah adalah alternatif bagi kamu yang ingin memiliki rumah tanpa melibatkan sistem bunga, yang dalam ajaran Islam dianggap sebagai riba. Alih-alih bunga, KPR syariah menggunakan skema akad jual beli atau pembiayaan berdasarkan prinsip bagi hasil.

Salah satu keunggulan utama dari KPR syariah adalah cicilan tetap selama masa kredit berlangsung, sehingga kamu tidak perlu khawatir dengan fluktuasi suku bunga yang bisa membuat angsuran naik secara tiba-tiba. Proses pengajuan juga cenderung lebih mudah dan transparan karena tidak ada unsur spekulasi atau gharar di dalamnya.

4. KPR Take Over

KPR take over adalah opsi bagi pemilik KPR yang ingin memindahkan fasilitas kreditnya dari satu bank ke bank lain. Alasan utama seseorang melakukan take over biasanya adalah untuk mendapatkan suku bunga yang lebih rendah atau fasilitas yang lebih menguntungkan dari bank baru.

Jenis KPR ini cocok untuk kamu yang merasa suku bunga di bank sebelumnya terlalu tinggi atau ingin mendapatkan layanan tambahan yang lebih fleksibel. Namun, sebelum melakukan take over, pastikan kamu sudah memahami syarat dan ketentuan yang berlaku, termasuk biaya tambahan yang mungkin dikenakan dalam proses pemindahan.

5. KPR Refinancing

KPR refinancing atau pembiayaan ulang merupakan solusi bagi kamu yang ingin memperoleh dana segar dengan menjadikan rumah yang sudah dimiliki sebagai jaminan. Dalam skema ini, bank akan memberikan pinjaman baru berdasarkan nilai rumah yang sedang dalam proses cicilan, dan dana tersebut bisa digunakan untuk berbagai keperluan, termasuk membayar sisa cicilan KPR yang sebelumnya berjalan.

Keuntungan dari refinancing adalah kemungkinan mendapatkan suku bunga lebih rendah atau memperpanjang tenor cicilan agar angsurannya lebih ringan. Namun, sebelum mengajukan refinancing, pastikan untuk mempertimbangkan biaya tambahan, seperti biaya appraisal, administrasi, serta notaris.

6. KPR Angsuran Berjenjang

Jenis KPR ini menawarkan fleksibilitas bagi peminjam dengan skema pembayaran yang lebih ringan pada beberapa tahun pertama. Umumnya, sebagian dari angsuran pokok bisa ditunda hingga tahun ketiga, sehingga cicilan awal menjadi lebih terjangkau.

KPR angsuran berjenjang cocok bagi pekerja yang memprediksi penghasilan mereka akan meningkat dalam beberapa tahun ke depan, seperti karyawan yang baru memulai karier dan memiliki prospek kenaikan gaji. Namun, setelah masa keringanan selesai, angsuran akan kembali ke jumlah normal, sehingga penting untuk memastikan kesiapan finansial sebelum memilih opsi ini.

7. KPR Pembelian

KPR pembelian adalah jenis kredit yang diberikan untuk membeli rumah baru dengan sistem cicilan. Dalam skema ini, rumah yang dibeli akan menjadi jaminan bagi bank hingga seluruh cicilan lunas. Jenis KPR ini paling umum digunakan dan dapat ditemukan di hampir semua bank penyedia layanan kredit perumahan.

Suku bunga dan tenor KPR pembelian bervariasi tergantung pada kebijakan bank. Biasanya, bank akan menawarkan suku bunga tetap untuk beberapa tahun pertama, kemudian dilanjutkan dengan suku bunga mengambang yang mengikuti kondisi pasar.

8. KPR Duo

KPR duo merupakan jenis kredit yang memungkinkan kamu membeli properti sekaligus barang lain seperti kendaraan atau furnitur dalam satu paket pembiayaan. Meskipun jarang ditawarkan, program ini bisa menjadi pilihan menarik bagi kamu yang ingin mengisi rumah baru dengan perlengkapan tanpa harus mengajukan kredit tambahan secara terpisah.

Persyaratan Pengajuan KPR: Panduan Lengkap

Mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bukanlah hal yang bisa dilakukan secara instan. Ada berbagai persyaratan yang harus dipenuhi agar bank dapat menilai kelayakan finansial calon peminjam.

Persyaratan ini bertujuan untuk memastikan bahwa kamu memiliki kapasitas finansial yang stabil dan mampu membayar cicilan KPR sesuai dengan ketentuan. Berikut adalah penjelasan lengkap mengenai syarat-syarat yang perlu dipersiapkan sebelum mengajukan KPR.

1. Persyaratan Umum

Sebelum mengajukan KPR, ada beberapa syarat dasar yang harus dipenuhi:

Merupakan Warga Negara Indonesia (WNI) yang berdomisili di dalam negeri.
Berusia minimal 21 tahun atau sudah menikah. Sementara itu, usia maksimal saat pelunasan KPR adalah 60 tahun bagi karyawan dan 65 tahun bagi wiraswasta atau profesional.
Memiliki pekerjaan tetap atau usaha yang telah berjalan minimal 2 tahun untuk membuktikan kestabilan finansial.
Beberapa bank mewajibkan calon pemohon memiliki rekening tabungan di bank yang bersangkutan.

2. Dokumen Identitas

Untuk memverifikasi data pribadi, kamu harus melengkapi beberapa dokumen berikut:

Fotokopi KTP (untuk pemohon dan pasangan jika sudah menikah).
Fotokopi Kartu Keluarga (KK) sebagai bukti susunan keluarga.
Fotokopi Akta Nikah atau Surat Cerai (jika sudah menikah atau pernah bercerai).
Pas Foto Terbaru ukuran 4x6 sebanyak dua lembar.
Fotokopi NPWP Pribadi sebagai identitas perpajakan.

3. Dokumen Keuangan

Bank akan mengevaluasi kondisi keuangan kamu untuk memastikan kelayakan pengajuan KPR. Berikut dokumen yang perlu disiapkan:

Slip gaji tiga bulan terakhir (bagi karyawan).
Surat Keterangan Kerja dari perusahaan untuk memastikan status pekerjaan.
Rekening koran atau tabungan enam bulan terakhir sebagai bukti aliran keuangan.
SPT Pajak Penghasilan (PPh) satu tahun terakhir untuk melihat kepatuhan pajak.
Laporan keuangan dua tahun terakhir (bagi wiraswasta).
Fotokopi Izin Praktik (untuk profesional seperti dokter, notaris, atau pengacara).

4. Dokumen Properti

Selain dokumen pribadi dan finansial, kamu juga perlu menyerahkan dokumen terkait properti yang ingin dibeli, seperti:

Fotokopi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB).
Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
Fotokopi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
Surat Penawaran dari Developer atau Penjual.

5. Syarat Tambahan untuk KPR Subsidi

Jika kamu mengajukan KPR subsidi, ada beberapa persyaratan tambahan yang harus dipenuhi:

Belum pernah memiliki rumah sebelumnya.
Memenuhi batas penghasilan maksimal sesuai ketentuan pemerintah (biasanya tidak lebih dari Rp8 juta per bulan).
Membeli rumah dari pengembang yang terdaftar dalam program subsidi.
Luas rumah maksimal tipe 36 dengan harga sesuai regulasi pemerintah.

6. Persyaratan Khusus untuk KPR Syariah

Untuk KPR berbasis syariah, terdapat beberapa ketentuan tambahan yang harus dipenuhi:

Surat Pernyataan Kesediaan mengikuti prinsip syariah dalam pembiayaan rumah.
Tidak memiliki pembiayaan bermasalah di bank syariah lain.

Akhir Kata

Demikian informasi yang dapat kami berikan terkait KPR. Pembelian rumah dengan KPR adalah salah satu terbaik untuk membeli rumah tanpa harus membayar lunas di awal. Meskipun mudah dan dapat dimulai tanpa dana yang besar, kamu tetap perlu memiliki perencanaan keuangan yang matang agar cicilan KPR tetap berjalan lancar.

DuitBox bisa membantu kamu merancang persiapan finansial yang lebih matang sebelum mengajukan KPR. DuitBox hadir dengna berbagai pilihan investasi seperti reksa dana, saham, dan pendapatan tetap. Selain itu, investasi di DuitBox dikelola oleh manajer investasi profesional, sehingga kamu dapat berinvestasi dengan aman.

Tertarik untuk merasakan langsung manfaat yang ditawarkan DuitBox? Kunjungi website kami untuk mengetahui lebih lanjut!

Artikel ditulis oleh Sarah Lennon

Sarah Lennon adalah profesional periklanan dengan pengalaman lebih dari satu dekade mengelola kampanye iklan berskala besar untuk merek multinasional di Jakarta. Awalnya memulai karier di sebuah kota kecil di Amerika, ia kini dikenal karena ketajamannya menganalisis data dan mengelola anggaran kompleks. Di balik kesuksesan profesionalnya, Sarah memiliki pengalaman pribadi mengelola hutang dan Kredit Tanpa Agunan (KTA) yang memberinya wawasan mendalam tentang perencanaan keuangan. Bersama Duitbox, ia berbagi strategi praktis yang memadukan pengalaman globalnya, pengelolaan KTA pribadi, dan realitas finansial sehari-hari untuk membantu pembaca membuat keputusan cerdas.